تسويق عقاري
التسويق العقاري Real estate marketing، هي منظومة عمل يقوم من خلالها الجمع بين الأطراف (المشتري والبائع أو المالك والمستأجر) في صفقة عقارية. الوسيط العقاري، عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
عناصر التسويق العقاري
1- السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة من هيئة التمويل العقاري.
2- الوسيط العقاري : الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
3- الوسيط العقاري الممتاز: هو الوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور شهر علي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.
التقييم والتسعير
- التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري شعبة المقيمين العقاريين.
- التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التمويل العقاري قسم الوسطاء العقاريين.
- المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
- المقيم العقاري الممتاز: الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.
المستشار العقاري
هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.
التعليم
يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.
التمويل
هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاء تمويل.
التنمية العقارية
تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.
إدارة الأملاك
هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهزة المباني لذلك يتم إسنادها إلي وسيط عقاري ممتاز.
المنظمات المهنية
- تنتمي لها عدة مؤسسات منتسبة.
- تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات.
- وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور.
تصنيف العقارات
قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:
- العقارات السكنية (الشقق، المصايف، الفيلات)
- عقارات تجارية (محلات البيع، المراكز التجارية، المباني الإدارية، المسارح)
- العقارات الصناعية (المصانع، المخازن)
- العقارات الزراعية (المزارع، البساتين)
- عقارات الأغراض الخاصة (المساجد، الكنائس، الأراضي الحكومية، المستشفيات، المدارس)
سوق العقارات
خصائص سوق العقارات
- العرض والطلب والسعر:
- يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض.
- يقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض.
- يستقر السعر عندما يقابل العرض للطلب.
- السوق المحلية:
بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة علي نقلها، يعتبر سوق العقارات محلي جدا ومحدد بحدود جغرافية. والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.
- نوعية العقارات:
قد تتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة . ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار. ومثال علي ذلك (وجود مبني سكني في منطقة تجارية أو صناعية أو العكس).
- التغير في السوق العقاري:
نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فان التغير في السوق العقاري يكون بطيئا.
العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري
- القوي العاملة ومواد البناء
- توافر القوي العاملة
- سعر وتكلفة القوي العاملة
- توافر مواد البنا
- سعر وتكلفة مواد البناء
- الضوابط الحكومية والمالية
- التغير في الضرائب العقارية:
- العوائد
- ضرائب الربح من ناتج بيع العقار
- التسجيل
- الإعفاءات الضريبية
- التغير في الشروط المساحية للبناء. - برامج الإسكان المدعمة من الحكومة. - قيمة الفائدة البنكية.
العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات
تتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخري وذلك لخاصية الثبات.
-التعداد السكني:
- كلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب علي العقارات.
- التغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معة الطلب علي العقارات بالسلب أو الإيجاب.
- التغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما لة من تأثير علي نوعية العقار.
- معدل البطالة ومستوي المرتبات:
معدل البطالة ومستوي المرتبات لة تأثير مباشر علي قدرة المستهلك علي شراء العقارات يوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات. قد يفضل بعض الناس تأجيل عملية الشراء لحين استقرار وضعهم الوظيفي أو قد يضطر أن يبيع العقار في حالة فقدانة للوظيفة والانتقال إلي مكان اقل في القيمة. بعض الناس قد يفضلون الإيجار بدلا من الشراء لحين الاستقرار الوظيفي وزيادة المرتب.[1]
- معدل الإشغال/ معدل النسي الغير مستغلة
- معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق
- معدل العقارات الغير مستغلة: هو نسبة العقارات الغير مستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق.
- يعتبر معدل العقارات الغير مستغلة معيار علي حجم الطلب علي السوق العقاري وقد يختلف في نفس المدينة حسب نوع العقار.
انظر أيضاً
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .